RELATIONS ENTRE PROPRIÉTAIRES ET LOCATAIRES

Bail commercial
Bail d'habitation
Bail professionnel
Bail dérogatoire de courte durée
Convention d'occupation précaire

Maître Olivier DUPUIS rédige votre bail, indexe le loyer ou en demande le renouvellement.
Il vous défend dans la procédure de révision du loyer ou de fixation de l'indemnité d'éviction.
Maître DUPUIS vous assiste lors de la résiliation du bail ou des contentieux relatifs à l'entretien et la réparation des locaux.

Contact

LE LOYER DU BAIL COMMERCIAL

Le loyer d'un bail commercial est fixé conventionnellement lors de sa conclusion. La question se pose de l'évolution du loyer en cours de bail ou lors de son renouvellement.

Par principe, le loyer d'un bail commercial est fixé à la valeur locative.

Article L. 145-33 du Code de commerce

Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Ce principe est toutefois aussitôt modéré par les articles L. 145-34 et L. 145-38 du Code de commerce qui prévoient que l'augmentation du loyer est plafonnée à la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT).

En cas de désaccord entre le locataire et le bailleur, le loyer est fixé par le Juge des loyers commerciaux.

L'INDEMNITÉ D'ÉVICTION

Le propriétaire d'un fonds a le droit au renouvellement de son bail commercial. Cela n'interdit toutefois pas au bailleur de refuser le renouvellement, mais à charge pour lui d'indemniser son locataire.

Article L. 145-14 du Code de commerce

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il s'ensuit que l'indemnité d'éviction peut être supérieure à la valeur du fonds de commerce, ce qui est souvent le cas en pratique.

A défaut d'accord entre les parties, cette indemnité est fixée par le Tribunal judiciaire. Pendant toute la durée de la procédure et jusqu'au paiement de l'indemnité, le locataire peut rester dans les lieux.

Article L. 145-28 du Code de commerce

Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

LA RÉSILIATION DU BAIL COMMERCIAL

La plupart des baux commerciaux comporte une clause résolutoire. Celle-ci permet au bailleur de résilier le bail après délivrance d'un commandement de payer demeuré sans effet pendant un mois.

Une fois le délai d'un mois écoulé, il faudra faire constater la résiliation par le Juge des référés du Tribunal judiciaire (anciennement Tribunal de grande instance). Le Juge aura la possibilité d'accorder des délais au locataire et de suspendre par là même la résiliation, dont le sort dépendra du respect des délais.

Article L. 145-41 du Code de commerce

Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Lorsque le locataire fait l'objet d'une procédure collective, la résiliation du bail est également possible. Mais elle obéit à des règles propres.

LA DÉCENCE DU LOGEMENT

La Loi impose au bailleur de remettre un logement décent à son locataire. Cette obligation générale posée par l'article 1719 du Code civil est reprise dans la loi de 1989.

Article 6 de la Loi du 6 juillet 1989

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

La décence, qui se distingue de la salubrité, est définie par le décret du 30 janvier 2002.

LA RESTITUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE

Les baux d'habitation prévoient systématiquement le versement d'un dépôt de garantie (communément appelé "caution") dont le montant est limité par la Loi à un mois de loyer.

Ce dépôt doit être restitué par le bailleur, après déduction des sommes dues dans les deux mois de la remise des clefs. Ce délai est ramené à un mois quand l'état des lieux de sortie est identique à l'état des lieux d'entrée.

En l'absence de restitution du dépôt de garantie, il faut saisir le Juge des contentieux de la protection (anciennement le Juge d'instance). Le bailleur s'expose à une pénalité importante de 10% du loyer par mois de retard.

Article 22 de la Loi du 6 juillet 1989

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

Il est important de préciser votre nouvelle adresse dans le congé, dans l'état des lieux de sortie ou dans le courrier d'envoi des clefs. A défaut, il est difficile de reprocher au bailleur de ne pas avoir restituer le dépôt de garantie.

LA RÉSILIATION DU BAIL D'HABITATION

Les baux d'habitation stipulent de manière quasiment systématique une clause résolutoire en l'absence de paiement du loyer. Cette clause joue après délivrance par huissier d'un commandement de payer demeuré infructueux passé deux mois.

A l'issue de ce délai, le bailleur peut demander au Juge des contentieux de la protection statuant en référé de constater la résiliation du bail. L'assignation doit être dénoncée à la Préfecture deux mois au moins avant la date de l'audience, ce qui revient à dire qu'il faut assigner plus de deux mois à l'avance.

Article 24-V de la Loi du 6 juillet 1989

Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le Juge peut accorder jusqu'à 36 mois de délais pour permettre au locataire de rembourser sa dette locative, en plus du paiement du loyer et des charges courantes.

Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette, la résiliation est réputée ne pas avoir jouée. Si au contraire les délais ne sont pas respectés, la résiliation reprend son plein effet. Il est donc primordial que le locataire respecte scrupuleusement les délais qui lui sont octroyés par le Juge des référés.

LE STATUT DU BAIL PROFESSIONNEL

Les articles 57 A et B de la Loi du 23 décembre 1986 prévoient un statut spécifique pour les baux à usage exclusivement professionnel, c'est-à-dire au bénéfice des professions libérales, qu'elles soient ou non réglementées.

Ce statut est beaucoup plus souple que le statut des baux commerciaux.

Le bail est conclu pour une durée minimale de six ans. Il doit être établi par écrit, ce qui est indispensable pour pallier les lacunes du statut.

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment moyennant le respect d'un préavis de six mois, ce qui est pour lui un avantage incontestable par rapport au statut des baux commerciaux.

A son terme, le bail se renouvelle tacitement pour une même durée, à moins que l'une des parties n'ait notifié son refus au moins six mois à l'avance. Le locataire ne bénéficie donc pas d'un droit au renouvellement, qui peut être librement refusé par le bailleur.

Ce statut est d'ordre public ; il n'est donc pas possible d'y déroger. Toutefois, il est possible d'opter expressément pour le statut des baux commerciaux, qui est plus protecteur du locataire mais également moins souple.